判例紹介

2013年10月20日 日曜日

中古不動産の売買契約で、契約後地震により生じた毀損を売主が修復して引き渡すべき義務を履行しないことについて、売主に帰責事由がないとされた事例(東京地判H25.1.16)(判例時報2192号63p)

 東日本大震災の前に中古不動産の売買契約を結んでいたところ、その引渡し前に、液状化によって建物が傾いたケースで、引き渡し前に天災地変により生じた毀損について売主が修復して引き渡す旨の特約があった場合の問題である。
買主が、引き渡し受領後に、売主と仲介業者を相手に損害賠償請求訴訟を提起したという事件である。

 特定物に関する売買契約整理後、その引渡し前に生じた毀損については、債権者主義から買主が危険を負担するのが原則であるが、債務者(売主)が修復して引き渡すという特約があった場合である。この論点だけを考えると、買主は修復請求ができるだけであり、せいぜい修復義務の不履行がある場合にどの程度の損害賠償が可能かという問題になるかと思うが、何らかの事情で、売買代金相当額の損害賠償を求めたのであろう(判決文からは、震災後、買主からの問い合わせに対し、売主が毀損はないと答えたようであり(その後の市お調査で半壊程度と認定されている。)、その回答で買主が不信に陥って全面的な損害賠償請求となったのかもしれない。)。

 買主の請求は、売主に対して、①液状化の毀損を知りながらその事実を告げなかったのが債務不履行または不法行為となるとするもの、②予備的❶として引き渡しまでは手付解除が可能だったのにその機会を奪われたこおtによる損害、③予備的❷として仲介業者に修復費用を求めたものである。

 この裁判では、結局、売主が液状化による毀損を知っていたのかどうかの事実認定の問題になっており、それが否定されると(引き渡し時までその事実を知らなかった)、主位的請求、予備的請求❶は成立せず、仲介業者に対する予備的請求❷の成立も難しいことになる。

 判決文からすると、引き渡し後、売主は修復の申し入れをしたが、買主と売主との間で液状化に対する工事内容で合意に至らなかったようであり、売主の提案がそれなりに合理的なものであるとすれば、修復義務の存在を前提としつつも、その特約の前提となる売主の修復義務に関する債務不履行は認められにくいということで買主側の請求は全部棄却となった。

 実際は、液状化に対する合理的な修復方法に一定の合意があれば、和解などで早期に解決するケースなのではないかと思うが、将来に向けての完全な修補を求める側と低廉な相応な修補で足りるとする側との間での合意は難しいところであろう(なお、控訴審で和解が成立しているようである。)。
 


投稿者 あさひ共同法律事務所

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