判例紹介

2013年7月20日 土曜日

耐震性に問題がある建物の明渡し請求と正当事由(東京地判H25.1.25)

 古い建物なので耐震性に問題があるので、取り壊したいとして家屋の明渡しを求められるケースがある。建物は朽廃しない限り、家屋賃貸借契約は終了しないということで、従前はこの「朽廃」という言葉の実態について色々な主張がなされたが、なかなか朽廃が認められたことはなかった。、
 

 そこで、次に、旧借家法1の2の明け渡しを求める「正当事由」の有無が争われるようになったが、正当事由が認められる例はすくなかった。建築基準法違反や消防法違反があり取り壊しが求められるというような理由で正当事由の存在が認められたことは無く、正当事由の要素の一つとしてまでは考えられていなかったように思われる。
 

 耐震制に欠ける場合も、消防法違反や建築基準法違反の場合と同じような判断かと思っていたが(それだけでは正当事由にならない)、なかなかその点に触れた裁判例にを見つけることができなかった。この判決東京地判決ℍ25.1.25(判例時報2184号57P)は、建替えの必要性に関連するものとして、正当事由の判断要素に当たるという点を認めた事例である。

 事案関係は、東京の3階建ての建物(昭和49年新築)の1階の1部を昭和58年に歯科診療所用として賃借した賃借人に対し、賃貸人(承継人)が、その明け渡しをもt目たもので、賃料は月額19万円となっている状態で、平成22年(賃貸借開始後28年経過時)に明け渡しを請求。その際に、耐震基準をクリア指定おらず、建物が築後40年近くになっているおり、建替えの必要性を主張(立退料として、6000万円(うち営業保証4000万円)の提供を主張した。

 裁判所は、耐震性に問題のある建物を取り壊し、新たな建物を建てることは合理的であるとし、新たな建物計画の合理性を認め、建物明け渡しの必要性を認めた。他方、賃借人に当該建物使用の必要性(歯科として同建物で相応の収入を得ていることを認定)を認めたうえで、立退料による補完が認められると判断し、当該歯科医師の売上を年間3600万円として、営業休止補償証額を1682万とし、最終的な金額を5800万円程度認め、立退料総額を6000万円とすることで、正当事由の補完を認めている。

 無論、事例判決だが、耐震性に問題がある建物につき、その取り壊しと新築する建物の具体的計画があることで建物取り壊しの必要性が肯定され、相当な立退料の提供により正当事由の補完を認めた裁判例であって結構興味深い。


投稿者 あさひ共同法律事務所

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