判例紹介

2013年7月14日 日曜日

土地区画整理事業内土地の売買契約と瑕疵担保責任(最2小判H25、3、22)

 土地区画整理事業内の土地の売買契約後に、その土地に整理組合から賦課金が課された場合に、買主が売主に瑕疵担保責任(民法570条)を問うことができるかという問題である。整理組合が費用の捻出のために販売予定であった保留地の売却がうまくいかず、売買された各仮換地に賦課金を課した。この場合、契約時に仮換地の売主が賦課金がすでに発生していたとすると、それにつき善意の買主が瑕疵担保責任を追及できそうである。発生の可能性があったにとどまる場合が問題となる。「賦課金発生の可能性」をもって瑕疵といえるかどうかというこおtになる。可能性という言葉は、実現の具体性の有無によって区別をつけるということは考えられ、その発生の可能性が高い場合は、その瑕疵が存在していたという場合と同じように扱うこtが可能である(つまり瑕疵性を肯定する。)。

 ところが、その可能性にとどまる場合はどうであろうか。賦課金の発生時期は、契約成立後であり、後発的な事由については、買主が負担すべきものであって売主が負担すべきものではないと考えると、可能性にとどまる場合は、買主がふたんすべきリスクであって瑕疵に当たらないと考えられる。
 

 最高裁判決はそのように考えて、賦課金発生の可能性は意パン的な具体性を帯びていたとは言えず、抽象的なものにとどまるとし、その場合は、売主は瑕疵担保責任を負わないとした。
 

 この判断は、後発的な理由(例えば、隣地にマンションが建ったことによって景観、日照の瑕疵が生じたというような場合に、隣地のマンション建築の具体化の程度などで結論が異なる場合があるkとを示している(むろん、瑕疵担保、説明義務違反などいろいろな方法が考えられる。)


投稿者 あさひ共同法律事務所

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